海外で不動産投資（２）

グアム観光のメインスポットであるタモン湾から徒歩圏内に多くのコンドミニアムがあります。いずれも1980年代、90年代に建てられた物件で日本の方の感覚からそんなに古い物件大丈夫？という第一印象を受ける方も多いのではと思いますが、前回報告の通り、ここグアムでは新築物件は数少なく、築40年超の物件が普通に流通してます。実際に日本人駐在員にも人気の高いPia Marineは2ベットルーム83㎡で$240,000位から販売リストに載ってます。

所有者には投資用に持っている非在住者も多く、ご多分に漏れず、中国、台湾、韓国と言った国からの投資が底堅いマーケットを作っています。ハワイのようにミリオン級の高級物件がバンバン売れるまでの盛り上がりにはなっていませんが、お手頃の価格帯で、人気の賃貸物件であれば高い利回りが得られるので潜在的に魅力的なマーケットだと言えるかもしれません。

よい物件を見つけることが第一

ここで言うよい物件って、利益を生む力のある物件ですよね。その為には、何と言っても空室率が低く、支払い能力が高いレンターが見込める物件を見つけることが一番です。この目利きの力が大きな成果に繋がるかどううかの最大のポイントで、やはり現地の事情に精通していないと見つからないですよね。

勿論、情報入手のためにはまずは不動産会社のサポートが必要ですが、ここには日系の不動産会社も多くいます。大手だとスターツさんとか、長く営業して現地事情をよくご存じなエキスパートがいますので、皆さんの希望に沿った物件をすぐに見繕ってくれます。

皆さんが目指す目標が、値上がりによるキャピタルゲインなのか、賃貸利回りによる安定収入なのか、そしてどのプランにもリスクがありますからその許容範囲やリスクの回避方法が構築できるのか、良く吟味して物件を選ぶことが必要です。

ターゲットにする借主（レンター）を選別する

不動産投資の中でも重要になるのはレンターの選別であることは言ううまでもありません。特に、海外においては日本の常識では考えられないような事象も起こりえますので慎重にターゲットを決めたい所です。

海外不動産投資をされている方の中で、ターゲットとしてよく耳にするのは日本人駐在員です。家賃の支払い能力が極めて高く、日本の社会でも一定高いレベルの常識をお持ちの方が多く、尚且つ物件の取り扱いや生活態度が優しいというのは言うまでもありません。メンテナンス上の苦情も少なく、大家との関係も良好に住んでくれる方が多くいます。ここグアムでも少し家賃を引き下げてもこの層のレンターをターゲットにされる方は多くいます。

そして一番貸してはいけない方が、グアムのローカルです。もちろんローカルでも支払い能力が高く、高い品性をお持ちの方は多くいます。ただ、そのような方の多くは、自分で物件を所有されていますので、マーケットに登場することは稀ですし、おそらくオーシャンビューの一等地にある高級コンドミニアムでもない限りこのような借り手は探せないと思います。

通常、レンターのスクリーニングは、応募者のクレジットヒストリーや雇用情報に加え、これまでの賃貸履歴などから、その人物像を洗い出し、その応募者がどのように物件を扱ったか、メンテナンス上過剰な要求は無かったか、大家との関係は良好にキープされていたかなどの情報を取集する必要があります。問題のある借主はや支払いの悪い借主にあたると想定した賃貸計画を狂わす主因となるばかりでなく、立ち退きのための訴えや、壊された物件の修繕など一番避けなくてはならないリスクをおうことになりますので十分注意が必要です。

グアムの不動産投資の魅力

成功の秘訣は２つの重要ポイントを押さえて、実際にこのマーケットで成功されている方を見つけ出すことです。そして多くの成功者がやっている不動産投資が米軍基地関係者向けの賃貸で、ここグアムでの最大の魅力と言わざるをいません。米軍基地関係者が多く住んでいるコンドミニアムはイコール、米軍基地関係者に人気のあるコンドミニアムです。また、米軍基地の関係者の家賃補助が月額$2,200以上あり、任期の2年から3年は確実に支払いを受けられます。一旦、軍関係者への貸し出しに成功すると口コミで後任が埋めてくれますので、長期に安定した賃貸収入が得られます。この$2,200という水準はシングル（単独または単身）ですので、広いサイズの物件も必要としません。勿論、家族ずれや下士官などのアッパークラスの軍関係者であればより家賃補助がふえますので、そこをターゲットにすることも可能です。

実際のオーナーからのヒアリングでは、米軍関係者独身入居者へ$2,200の家賃で賃貸に出している案件の購入金額が$142,000であるとの情報も入手しました。この物件の管理費や税金などの諸費用が月$600程度になりますので、ネット収入は$1,600にもなります。単純な投資利回りは13％以上と極めて高く、上手く行けば7年半程度で投資資金が回収できるレベルの水準です。そしてこのオーナーはこれからの沖縄海兵隊移転による需要の急増を見越し、どんどん買い増ししているようです。

さて皆さんどうされますか？次回はもう少し詳しい、経費、メンテナンスなどについて報告しますね。